Contrato de gaveta: como funciona e quais são os riscos 

O contrato de gaveta é um documento informal amplamente utilizado pelos brasileiros. Porém, embora o seu uso seja relativamente comum, é importante que você entenda quais são as características e, principalmente, os riscos jurídicos associados a ele.

Neste artigo, apresentamos um panorama com as principais informações e orientações relacionadas à formalização e à execução de um contrato de gaveta. 

Você entenderá como ele se caracteriza, o que a legislação diz sobre o tema, como ele funciona, seus prazos de duração,  riscos e documentos alternativos. Acompanhe!

O que é um contrato de gaveta?

O termo "contrato de gaveta" é usado para se referir a qualquer tipo de contrato que é firmado entre um comprador e um vendedor de maneira privada, ou seja, apenas os envolvidos têm conhecimento a respeito da negociação.

Esse modelo de acordo é bastante comum em negociações de compra e venda de imóveis, para que a operação de venda não passe pelo processo de elaboração de Escritura Pública no Tabelionato de Notas, tampouco pelo registro da venda na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Mas o uso de contratos de gaveta em transações de imóveis não é indicado, tendo em vista que traz uma série de riscos para as partes envolvidas. Tanto comprador quanto vendedor podem sofrer com consequências, como a existência de gravames no imóvel e até a ausência de comprovação de propriedade por parte do vendedor.

O que a lei diz sobre o contrato de gaveta?

Embora essa modalidade não represente a melhor escolha em termos de segurança jurídica, é válido destacar que a legislação civil prevê o seu uso, conforme disposto no artigo 108 do Código Civil.

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Isso significa que, em negociações de compra e venda nas quais o imóvel tem valor inferior a 30 salários mínimos — o que hoje representa o valor de R$ 42.360, considerando o salário mínimo de R$ 1.412 em maio de 2024 —, o contrato de gaveta é legalmente reconhecido.

No entanto, ainda que exista essa previsão legal, o instrumento não é recomendado como alternativa mais segura para a formalização de uma compra e venda e transferência de propriedade de bens imóveis, já que está atrelado a uma série de riscos evitáveis.

Antes de falar sobre esses riscos e as alternativas ao contrato de gaveta, vamos entender melhor como esse tipo de contrato funciona na prática.

Como funciona o contrato de gaveta?

Os contratos de gaveta podem ter diferentes características, funcionando de acordo com as cláusulas e a negociação estabelecidas entre as partes. De maneira geral, um dos modelos mais comuns é aquele no qual o vendedor, também chamado de "mutuário", negocia uma linha de crédito com um banco e o comprador, por muitos chamado de "gaveteiro".

Nesta situação, o mutuário assume as responsabilidades junto ao banco e recebe as parcelas de pagamento do comprador, realizando o pagamento. Nesse tipo de negociação, as partes costumam acordar que o comprador só se tornará proprietário do imóvel quando houver a quitação completa dos débitos.

Isso significa que o vendedor atua como uma espécie de intermediador entre o banco e o comprador. O comprador costuma ficar em posse do imóvel, usufruindo do espaço. No entanto, não tem a propriedade, que só é transmitida ao final do pagamento.

Importante destacar que este é apenas um tipo de contrato de gaveta, podendo haver outras formatações que, geralmente, variam de acordo com as particularidades de cada caso.

A lógica por trás desse documento é que existe uma negociação privada de compra e venda de imóvel, na qual apenas os envolvidos têm conhecimento da transação, inexistindo interferência de agentes externos, como cartórios e tabelionatos.

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

A validade jurídica de um contrato de gaveta pode virar fruto de uma discussão na esfera judicial. Como destacamos, o artigo 108 do Código Civil prevê a hipótese de existirem negociações de compra e venda em imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos.

No entanto, qualquer empecilho ou situação que possa impedir a transferência de propriedade pode se transformar em uma ação judicial. 

Por exemplo, imagine que um comprador adquira o imóvel de um vendedor mediante um contrato de gaveta sem saber que o imóvel negociado possui uma restrição judicial averbada na matrícula.

Embora exista o acordo de compra e venda entre as partes, a existência dessa restrição judicial estabelece que aquele imóvel pode ser usado para pagar a eventual dívida da qual o vendedor é responsável. Em um caso como esse, como fica o comprador?

Por existir uma averbação no imóvel, anterior ao contrato de gaveta, entende-se que o credor tem preferência, o que pode gerar prejuízos significativos para o comprador.

Situações comuns atreladas a contratos de gaveta também envolvem imóveis que são objeto de partilha de bens e inventário. 

Imagine que uma pessoa compre um imóvel que está em nome de um falecido. Essa negociação somente é válida se todos os herdeiros e seus cônjuges concordarem com a negociação — caso ela seja feita antes do inventário.

Ao firmar um contrato de gaveta no qual nem todos os herdeiros assinam o contrato, o comprador pode ter problemas futuros sérios, já que não existe concordância expressa de todos aqueles que são legalmente detentores da propriedade.

São muitas as hipóteses que podem ser levantadas de problemas legais vinculados ao contrato de gaveta. Embora ele possa ter validade jurídica, é recomendado avaliar individualmente cada caso e buscar a formatação de um acordo que traga segurança jurídica, minimizando os riscos para ambos os envolvidos.

Quanto tempo dura o contrato de gaveta?

O prazo de duração do contrato de gaveta depende do que ficou acordado entre as partes. Em geral, existem cláusulas contratuais que definem limitações temporais.

Por se tratar de um acordo informal não registrado em cartório, a legislação não estabelece prazos legais e critérios específicos. Por isso, a duração depende exclusivamente do que foi negociado entre o comprador e o vendedor.

Quais são os riscos do contrato de gaveta?

Tanto o comprador quanto o vendedor correm riscos em negociações que envolvem o uso de contratos de gaveta. Conheça, a seguir, quais são esses riscos e os impactos financeiros e jurídicos que eles podem trazer para os envolvidos.

Perda do imóvel e do dinheiro investido

Um dos grandes riscos, principalmente para o comprador, é a falta de publicidade da negociação. Com isso, o vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa sem que esse segundo interessado saiba que o bem já foi negociado.

É importante saber que o contrato de gaveta não dá o direito à propriedade, segundo a legislação civil em vigor. O que dá direito à propriedade é o documento de Escritura Pública, que deve ser registrado na matrícula do imóvel.

Portanto, ao firmar um contrato de gaveta, o comprador deve estar ciente do risco de perder tanto o imóvel quanto o dinheiro investido. Se o negócio não se concretizar, o comprador pode ter dificuldade em reaver os valores pagos ao vendedor.

Existência de dívidas sobre o imóvel

Outro risco bastante presente é de existirem dívidas sobre o imóvel, como tributos e impostos atrasados e taxas condominiais. Sem ter conhecimento prévio sobre o assunto e em razão de não existir uma consulta adequada às informações, o comprador corre o risco de herdar essas dívidas que estão atreladas ao imóvel.

Problemas judiciais

Os contratos de gaveta têm um grande potencial de se transformar em futuras disputas e discussões judiciais, principalmente se houver intervenção de terceiros e impasses entre comprador e vendedor. Nesse caso, além das despesas com advogado, a situação pode demorar muitos anos para ser resolvida.

Inadimplência

Entre os riscos aos quais o vendedor está o suscetível, a inadimplência é um dos mais comuns. Se o comprador não cumprir com os pagamentos acordados no contrato de gaveta, pode ser necessário ingressar com uma demanda na esfera judicial.

Dificuldade de reaver o imóvel

Ao ser constatada a inadimplência, outro problema que pode ser enfrentado pelo vendedor é a dificuldade de reaver o imóvel. Se o comprador já estiver na posse do bem adquirido e não quiser sair do local espontaneamente, será preciso acionar a justiça na tentativa de obter um mandado judicial.

Fraudes e insegurança jurídica

Outro problema bastante comum e que representa grandes riscos para as partes envolvidas são as fraudes. O contrato de gaveta pode ser utilizado para fraudes, como a venda de um mesmo imóvel para várias pessoas.

Como se proteger ao firmar um contrato de gaveta?

Ao firmar qualquer tipo de contrato, é importante que você tenha um acompanhamento de um advogado em todo o processo. 

Além disso, é fundamental que você conheça as opções de formalização existentes, escolhendo alternativas que tenham respaldo legal e mitiguem os riscos das negociações. Essa lógica vale não só para contratos de gaveta, mas para qualquer tipo de operação.

Nesse contexto, a tecnologia pode ser uma grande aliada. Por meio de soluções como as oferecidas pela Docusign, as partes envolvidas no contrato podem contar com mecanismos e ferramentas para a formalização do documento, que incluem a assinatura digital.

Com as ferramentas certas e o suporte de empresas especializadas no assunto, comprador e vendedor, contratante e contratado, formalizam seus interesses por meio de um processo ágil, que pode ser concluído em poucos minutos, de uma forma 100% digital.

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Alternativas ao contrato de gaveta

Como vimos, o contrato de gaveta é um documento informal que está atrelado a uma série de riscos para as partes envolvidas. Legalmente, existem dois outros contratos que podem ser usados em seu lugar. Conheça!

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é um documento formal, elaborado de acordo com as diretrizes da legislação civil, no qual comprador e vendedor se comprometem a transferir a propriedade de um determinado bem em troca de um valor predefinido.

Escritura definitiva

A escritura de compra e venda precisa ser feita logo após a formalização do contrato de compra e venda. Este documento é elaborado pelo Tabelionato de Notas, concretizando a negociação e permitindo a transferência da propriedade do imóvel.

Existe a possibilidade de fazer o contrato de compra e venda e, em seguida, a escritura definitiva. Em alguns casos, as partes podem elaborar apenas a escritura definitiva, isso varia de acordo com a negociação e os interesses das partes.

Embora o contrato de gaveta pareça uma solução prática e ágil, ele apresenta uma série de riscos que podem impactar as finanças e a segurança jurídica do comprador e do vendedor. A ausência de registro em cartório e a informalidade do acordo podem gerar disputas judiciais e danos irreparáveis.

Portanto, antes de optar por essa modalidade, avalie os riscos, busque orientação jurídica e, se possível, priorize alternativas mais seguras, como o contrato de compra e venda e a escritura pública.

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