Guide complet : maîtriser le compromis de vente immobilier

Vous envisagez d'acheter ou de vendre un bien immobilier ? Vous souhaitez formaliser cet accord avant la signature de l'acte définitif ? La signature d'un avant-contrat, aussi appelé compromis de vente, est une solution idéale. Plongez dans cet article et naviguez avec confiance dans le processus de vente immobilière !

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

Une promesse de vente est un contrat préliminaire signé entre un acheteur et un vendeur (et un agent immobilier, si existant) avant la conclusion définitive de la vente d'un bien immobilier. Cet avant-contrat n'est pas obligatoire, mais recommandé. Pour cause, il formalise l’accord, comme l’affirme l’article 1589 du Code civil : "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".

Il existe alors deux types de promesse de vente : 

• Compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : Il engage toutes les parties. Ainsi, si l'une des parties décide de se rétracter sans raison valable après la signature, l'autre partie peut la contraindre à exécuter la vente ou demander des dommages et intérêts. Un compromis de vente est généralement signé lorsque l’acheteur est sûr de vouloir conclure l'achat du logement.

• Promesse unilatérale de vente : Elle n’engage que le vendeur. Si l'acheteur renonce à l'achat, il perd la somme prévue en guise d'indemnité d'immobilisation, mais sans aucune autre conséquence. Le vendeur, en revanche, est tenu de réserver le bien pour l'acheteur durant la période définie. Une promesse de vente unilatérale est généralement assignée lorsque l’acheteur doute encore.

Pourquoi réaliser un compromis de vente ?

Pour les acheteurs, le compromis sécurise l'accord de vente et verrouille les conditions de la transaction avant la signature définitive. Cela donne le temps nécessaire pour réaliser les démarches administratives et financières, telles que l'obtention d'un prêt immobilier.

Pour les vendeurs, le compromis confirme l'engagement de l'acheteur à acquérir le bien. Il protège alors le vendeur en stipulant les conditions de vente et en offrant des garanties, comme le versement d'un dépôt de garantie. Ce dernier, généralement équivalent à 5 ou 10 % du prix de vente, compense le vendeur en cas de rétractation non justifiée de l'acheteur.

Les aspects juridiques du compromis de vente

Obligations juridiques

En France, le compromis de vente immobilier est encadré par des règles juridiques précises. L'objectif ? Protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs. Voici quelques-unes des règles de base à connaître :

• Formalisme : Le compromis de vente doit être rédigé par écrit et signé par toutes les parties. Le vendeur doit fournir tous les documents annexes nécessaires à la transaction, notamment les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, etc.). Le compromis peut être réalisé sous seing privé (entre les parties elles-mêmes) ou par acte authentique (devant un notaire).

• Délai de rétractation : L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis. Pendant cette période, il peut se retirer de la vente sans justification ni pénalité, à condition de notifier la rétractation au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce droit de rétractation en droit français ne s'applique pas aux vendeurs. Le vendeur s'engage à réserver le bien pour l'acheteur durant toute la durée du compromis, jusqu'à la signature de l'acte juridique définitif.

• Obligation de paiement : L'acheteur doit verser un dépôt de garantie, généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente, lors de la signature du compromis.

Pénalités en cas de non-respect

Le compromis de vente prévoit des pénalités en cas de non-respect des engagements par l'une des parties :

• Droit de rétractation et de suspension : Si l'acquéreur se rétracte dans les délais légaux ou si une condition suspensive ne se réalise pas, il peut se retirer sans pénalité et récupérer son dépôt de garantie. Le vendeur doit alors restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

• Retrait de l'acheteur après le délai de rétractation : Si l'acheteur se retire de la vente après le délai de rétractation sans raison valable (soit hors conditions suspensives), il perd son dépôt de garantie. Cette somme est généralement conservée par le vendeur à titre de dédommagement.

• Retrait du vendeur : Si le vendeur décide de ne pas vendre le bien après la signature du compromis, l'acheteur peut demander l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Les clauses obligatoires d'un compromis de vente

Certaines mentions sont obligatoires pour assurer la conformité législative du compromis de ventes :

• Identification des parties (acheteurs, vendeurs, agents) : Noms, Prénoms, Adresses postales et Numéros de pièces d’identité de l’ensemble des parties. Si une agence immobilière est impliquée dans la transaction, ses coordonnées et le numéro de carte professionnelle de l'agent doivent être inclus.

• Description du bien immobilier : Adresse complète, Nature du bien (appartement, maison, terrain, etc.), Surface habitable (et celle des annexes comme un jardin, un garage, etc.), Caractéristiques (équipements, installations, état général du bien…) et Diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.).

• Conditions suspensives : Les plus courantes sont l’obtention d’un prêt immobilier, d’un certificat d’urbanisme opérationnel, d’un permis de construire ou encore un droit de préemption exercé par la mairie.

• Prix : Prix de vente, prix du dépôt de garantie et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier). Mais aussi le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement.

• Délais de réalisation : Durée de validité du compromis, date limite de signature de l’acte authentique, délai des conditions suspensives et délai de rétractation (10 jours après la signature du compromis).

• Date de disponibilité du bien

Les étapes de rédaction et de signature

Préparation des documents nécessaires

Avant de rédiger et de signer un compromis de vente, assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires à disposition. Voici une liste des documents couramment requis :

• Pièces d'identité : Copies des pièces d'identité des acheteurs et des vendeurs.

• Titre de propriété : Document prouvant que le vendeur est bien le propriétaire du bien.

• Plan cadastral : Plan du bien, incluant les limites de la propriété.

• Pour les biens en copropriété : Règlement de copropriété et état descriptif de division, trois derniers procès-verbaux des assemblées générales, carnet d'entretien de l'immeuble, montant des charges courantes de copropriété et attestation de superficie (loi Carrez).

• Dossier de diagnostic technique (DDT) : Comprenant les diagnostics obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, plomb, termites, électricité, gaz, etc.

Modèle de compromis de vente

Le compromis de vente doit être notifié à l’acheteur avec une remise en main propre ou une lettre recommandée avec avis de réception. Il doit être réalisé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties.

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COMPROMIS DE VENTE IMMOBILIER

Entre les soussignés :

Le(s) Vendeur(s) : [Prénom Nom], domicilié au [Adresse postale], Numéro de pièce d'identité [ID], dénommé(s) ci-après "Le Vendeur"

L'Acheteur(s) : [Prénom Nom], domicilié au [Adresse postale], Numéro de pièce d'identité [ID], dénommé(s) ci-après "L'Acheteur"

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Désignation du bien

Le Vendeur s'engage à vendre à l'Acheteur, qui accepte, le bien immobilier suivant :

[Adresse, Nature du bien, Description détaillée (nombre de pièces, surface habitable, etc.), Références cadastrales, Annexes et dépendances (garage, jardin, cave, etc.)].

Article 2 : Prix de vente et modalités de paiement

Le prix de vente est fixé à [Prix] €.

Un acompte de [Prix] € représentant [X]% du prix de vente sera versé par l'Acheteur à la signature du présent compromis, à titre de dépôt de garantie.

Le solde, soit [Prix] €, sera payable le jour de la signature de l'acte authentique de vente devant notaire.

Article 3 : Conditions suspensives

Le présent compromis est conclu sous les conditions suspensives suivantes :

• Obtention par l'Acheteur d'un prêt immobilier d'un montant de [Prix] € au taux maximum de [X] % sur une durée de [X] ans.

• Absence de servitudes non déclarées affectant le bien.

• Obtention des autorisations administratives nécessaires pour la réalisation de travaux (si applicable).

• Non-exercice du droit de préemption par la mairie.

Article 4 : Diagnostics techniques

Le Vendeur a fourni à l'Acheteur les diagnostics techniques obligatoires, à savoir :

• Performance énergétique (DPE)

• Amiante

• Plomb

• Termites

• Gaz et électricité

• Assainissement (si applicable)

• Mesurage loi Carrez (pour les biens en copropriété)

Article 5 : Délai de rétractation

Conformément à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'Acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise du présent compromis de vente signé par les deux parties. Pendant ce délai, l'Acheteur peut renoncer à l'achat sans motif ni pénalité.

Article 6 : Délais de réalisation

Le présent compromis de vente est conclu pour une durée de [X] mois, au terme desquels la vente devra être réalisée par acte authentique devant notaire.

Date limite pour la réalisation des conditions suspensives : [Date]

Date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente : [Date]

Article 7 : Pénalités en cas de non-respect

En cas de non-respect des conditions suspensives par l'Acheteur, le dépôt de garantie sera restitué intégralement à l'Acheteur.

En cas de rétractation de l'Acheteur après le délai légal de rétractation sans raison valable, le dépôt de garantie sera conservé par le Vendeur à titre de dédommagement.

Et en cas de rétractation du Vendeur après la signature du présent compromis, l'Acheteur pourra demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

Article 8 : Divers

Les parties déclarent que le présent compromis de vente annule et remplace toutes les discussions, correspondances et accords antérieurs. Tout amendement au présent compromis devra être fait par écrit et signé par les deux parties.

Fait à [Lieu], le [Date].

En deux exemplaires originaux, dont un pour chaque partie.

Signatures :

Le Vendeur

X

L'Acheteur

X

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Ce modèle de compromis de vente peut être adapté en fonction des spécificités de chaque transaction et doit être révisé par un professionnel du droit, tel qu'un notaire, pour garantir sa conformité avec la législation en vigueur.

Processus de signature et formalités administratives

Traditionnellement, le compromis est signé en physique par les parties, souvent en présence d'un notaire ou d'un agent immobilier. Toutefois, la signature électronique est reconnue légalement et peut être utilisée pour signer le compromis de vente. Cette méthode offre une grande flexibilité et permet de finaliser l'accord à distance. C’est la signature électronique avancée qui sera privilégiée pour la signature du compromis de vente à distance.

Une fois le compromis signé, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la vente sans pénalité. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la remise d'un exemplaire signé du compromis.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente sous seing privé n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Un enregistrement volontaire auprès du Service de publicité foncière dans la catégorie des actes innommés (droit fixe), est toutefois conseillé afin de donner date certaine à l'acte. Par ailleurs, dans certains cas, comme la vente de biens situés dans des zones de préemption, le notaire doit notifier la mairie pour savoir si elle souhaite exercer son droit de préemption.

Compromis de vente, conclusion

Le compromis de vente est une étape essentielle pour sécuriser une transaction immobilière. Et utiliser des outils numériques peut considérablement simplifier ce processus. 

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