Contrato de compra e venda: guia completo, como fazer e modelo

O contrato de compra e venda é um instrumento essencial para formalizar transações comerciais com segurança jurídica e transparência. Este documento representa um acordo legal firmado entre duas partes (comprador e vendedor), no qual o vendedor se compromete a transferir a propriedade de um determinado bem para o comprador em troca de um valor monetário ou de outro tipo de compensação.

Geralmente, essa troca é feita por meio do pagamento em dinheiro ou da cessão dos direitos por outra propriedade. Sendo assim, o contrato de compra e venda pode ser elaborado para regularizar a aquisição e a cessão de um imóvel, de um veículo automotivo ou de qualquer outro bem em questão.

Neste conteúdo, você descobrirá as particularidades dos diversos contratos de compra e venda, como imóveis, automóveis e terrenos, além de aprender como garantir que todos os detalhes importantes e cláusulas, como garantias e prazos, estejam devidamente formalizados.

É importante ter em mente que esse contrato formaliza a transação e estabelece os direitos e as obrigações de ambas as partes. Em caso de inadimplência ou de descumprimento do que foi acordado, o documento servirá como base para a discussão de direitos e deveres na esfera judicial.

Ferramentas digitais, como a assinatura eletrônica, podem simplificar e agilizar a formalização de contratos, garantindo segurança e eficiência em cada etapa. Seja você um profissional do setor imobiliário, jurídico, ou alguém que busca segurança ao fechar negócios, este guia fornecerá todas as informações necessárias para redigir e validar contratos de compra e venda com total confiança.

Quais são as características de um contrato de compra e venda?

Quando se fala em contrato de compra e venda, há uma série de características e de aspectos legais a serem considerados. Entre as principais, destacamos:

• a bilateralidade — todas as partes envolvidas na compra e na venda têm direitos e obrigações;

• a consensualidade — as partes envolvidas devem chegar a um comum acordo, que, por sua vez, deve ser devidamente descrito no documento;

• a onerosidade — prevê a existência de uma prestação a ser cumprida, como é o caso do pagamento de um valor pelo comprador e do recebimento pelo vendedor como acordo de troca do bem;

• a comutatividade — significa que as prestações de ambas as partes são conhecidas e determinadas desde o momento da celebração do contrato. Em outras palavras, o comprador sabe exatamente o que está comprando e o preço a ser pago, enquanto o vendedor sabe qual bem está vendendo e o valor que receberá;

• o translativo de domínio — significa que o contrato de compra e venda tem como objetivo principal a transmissão da propriedade, ou seja, o direito de usar, gozar e dispor do bem.

Em um contrato de compra e venda, ambas as partes envolvidas na negociação devem compreender bem o que está disposto no documento, inclusive em negociações de compra e venda internacionais. Com respeito à legislação e ao atendimento às características essenciais do documento, as partes garantem a validade jurídica do contrato e a sua eficiência.

Quais tipos de contrato de compra e venda existem?

Existem inúmeros tipos de contratos de compra e venda, cada um com as suas especificidades e características, que variam de acordo com o objeto da transação. Um desses tipos é o de imóveis, que requer a lavratura da escritura pública e o registro da operação no Cartório de Registro de Imóveis e a garantia de que não haja dívidas ou pendências. 

Além disso, terrenos ou automóveis também pode ser comprados por meio de um contrato de compra e venda.

Como é feito um contrato de compra e venda?

Um contrato simples precisa ser escrito visando ao objetivo para o qual ele é elaborado. Desse modo, é necessário planejar todas as informações que oferecem proteção ao comprador e ao vendedor. Existem três elementos principais que devem constar em todo e qualquer contrato de compra e venda:

• A coisa: que é o objeto que será vinculada ao processo, que pode ser afetado pela apreciação econômica e ter um valor atribuído, e que pode ser tanto algo já existente como algo que ainda será feito;

• O preço: que é o valor acordado pela transferência da propriedade e será recebido por uma das partes, enquanto a outra receberá a coisa;

• O consentimento: que é o aceite quanto aos termos e condições associados ao contrato de compra e venda.

Além disso, para dar início à elaboração de um contrato de compra simples, é fundamental reunir outras informações, como:

• nome — seja da pessoa física, seja a razão social da pessoa jurídica;

• documentos pessoais ou empresariais — como CPF, RG, endereço residencial, dados pessoais, CNPJ, inscrição estadual e contato de sócios, entre outros;

• estado do bem;

• datas de compra e prazos de entrega;

• direitos e deveres de cada parte;

• garantia contra riscos envolvidos na negociação;

• penalidades para o rompimento do contrato ou o descumprimento de cláusulas;

• anexos — registros, alvarás, escrituras, etc.

Contrato verbal x contrato escrito

A forma de um contrato de compra e venda pode variar, dependendo do tipo de bem envolvido na transação e da legislação local. No entanto, em geral, existem duas formas principais: contrato verbal e contrato por escrito.

O contrato verbal, como o próprio nome sugere, pode ser feito verbalmente entre as partes. Ele é mais comum em transações de baixo valor ou em situações informais entre pessoas de confiança.

Contudo, é importante saber que esse modelo não é aconselhado, já que inexiste um registro formal das condições acordadas, o que pode causar transtornos, caso surjam conflitos futuros.

Já o contrato por escrito é representado por um documento formal assinado pelas partes envolvidas. Esse papel traz os direitos e os deveres do comprador e do vendedor, tem validade legal e pode ser usado, caso surjam dúvidas ou impasses decorrentes da negociação ou da execução contratual.

Existe um modelo de contrato de compra e venda?

Contratos de compra e venda variam de acordo com o bem que está sendo vendido e conforme as particularidades de cada negociação. Com a Docusign, você pode acessar alguns templates que podem te auxiliar na confecção desse documento.

Mesmo assim, modelos de contrato, apesar de serem úteis, não devem ser utilizados sem a avaliação de um advogado ou especialista. Desse modo, é preciso considerar as informações sobre o bem e as cláusulas adicionais que as partes podem inserir no documento quando chegarem a um comum acordo.

É possível se basear no seguinte modelo para negociar a aquisição de um imóvel, por exemplo:

• qualificação das partes — dados das partes envolvidas, como CPF ou CNPJ, RG ou inscrição estadual e demais informações;

• cláusula primeira — descrição do objeto de contrato, com características detalhadas ao máximo;

• cláusula segunda — descrição dos direitos e deveres de cada parte, como prazos, condições dos bens, etc;

• cláusula terceira — definição do preço e das formas de pagamento, inclusive com dados sobre parcelamento ou financiamento;

• cláusula quarta — definição das regras de rescisão do contrato;

• cláusula quinta — estabelecimento das penalidades e das consequências de rescisão, de descumprimento de cláusulas do contrato, de inadimplência, etc;

• cláusula sexta — sugestões de como realizar a mediação de conflitos por meio de resolução extrajudicial;

• cláusula sétima — do Foro;

• cidade e data;

• assinaturas do comprador, do vendedor e de testemunhas de ambas as partes envolvidas.

Tendo em mente que um contrato de compra e venda é um documento de extrema importância ao fechar um negócio, podem surgir dúvidas sobre as informações que devem constar para que a operação seja feita com sucesso e segurança. O mesmo vale para os documentos necessários e para o que não pode faltar na hora de escrevê-lo.

É preciso ter muito cuidado ao usar modelos de contrato prontos. A recomendação é de que a elaboração do contrato de compra e venda seja feita por um advogado. O suporte especializado garantirá adequação legal, ou seja, respeito à legislação, além de permitir a formatação de cláusulas personalizadas de acordo com cada negociação.

Para facilitar o processo, veja, detalhadamente, o que você precisa considerar para um contrato de compra e venda:

Descrição completa das partes

O passo inicial parece ser o mais simples — por isso mesmo, merece atenção aos detalhes. Afinal, há uma diferença entre contratos que envolvem pessoas físicas e jurídicas, por exemplo, que precisa ser observada.

Pessoas físicas

• nome completo;

• CPF;

• endereço;

• formas de contato — como e-mail e telefone;

• estado civil — especialmente quando há a necessidade da autorização do cônjuge para garantir a validade da transação, o que demanda a inclusão das informações completas também do companheiro.

Pessoas jurídicas

• CNPJ;

• endereço;

• inscrição estadual;

• dados dos sócios ou das lideranças envolvidas na negociação — como CPF, endereço, telefone ou e-mail para contato.

Todos esses dados são importantes tanto para a responsabilização correta de cada parte quanto para facilitar o contato entre os envolvidos durante ou depois da transação. Lembre-se de que essas informações são referentes a todas as partes envolvidas, e não só ao comprador. 

Por isso, se a sua empresa é a vendedora, também precisa disponibilizar os seus dados, com a identificação da liderança ou do profissional diretamente responsável por essa transação específica.

Detalhamento do que está sendo vendido

Qual é o produto ou o serviço que a sua empresa está negociando por meio desse contrato? Independentemente de ser um carro, uma cota de seguro ou um crédito bancário, esse item precisa ser descrito da maneira mais minuciosa possível.

Em caso de produtos, é fundamental descrever as suas características, como nome, tamanho, modelo, ano de fabricação e validade. Por outro lado, caso se trate de um contrato de prestação de serviço, é necessário detalhar, da forma mais completa possível, as atividades que o negócio se compromete a realizar.

O objetivo desse detalhamento é limitar o escopo do contrato, fazendo com que erros de interpretação não ocorram. Com isso, é viável assegurar — ou, ao menos, aumentar as chances — que nenhuma parte tenha problemas em cumprir com as suas obrigações, tal como foram estabelecidas inicialmente.

Apresentação de preços e prazos

A partir do momento em que as partes estão corretamente identificadas, e o produto ou o serviço em questão está especificado, é preciso descrever também os valores, as datas e as formas de pagamento que as partes se comprometem a cumprir.

Precificação

Por mais que a precificação seja um processo complexo, a sua concretização — ou seja, a colocação em contrato — deve ser clara. Afinal, esse é um dos principais pontos que justificam a realização de um contrato escrito.

Para isso, será necessário determinar o preço total da transação. Nessa etapa, não deixe de explicar todos os cálculos utilizados para chegar à composição do valor final. Esse detalhamento também é importante para não gerar dúvidas entre os compradores e vendedores.

Em caso de produtos, os cálculos devem envolver dados que vão desde o valor nominal até o frete e os seguros incluídos. Já para serviços, será necessário precificar cada etapa do processo — do valor destinado à mão de obra ao pagamento de tributos e de outras despesas.

Prazos

Os prazos devem ser relacionados ao tempo que o comprador tem para quitar o compromisso, assim como às datas de entrega do produto ou serviço. Serviços mais longos, como assessorias, também devem ter um prazo correto de término ou de possibilidade de renovação.

O período de duração das possíveis renovações também deve ser descrito, assim como é fundamental indicar o limite de renovações do contrato, se for um acordo definido entre as partes envolvidas. Com isso, é possível ter um maior controle sobre os prazos e manter a pontualidade dos combinados.

Modo de pagamento

Por fim, chega a fase de determinar o modo de pagamento, incluindo prestações e formas — por exemplo, se a transação será fechada com dinheiro em espécie, cartão de crédito, boleto ou transferência eletrônica. Escrever quais são as formas de pagamento aceitas, tal como as condições estabelecidas, o limite de parcelamento e as demais informações financeiras sobre a relação de compra e venda faz toda a diferença.

Inclusão de cláusulas antirriscos

Um dos pontos que mais reforçam a importância dos contratos de compra e venda é a sua capacidade de funcionar como uma relevante ferramenta para o gerenciamento de riscos.

Por isso, esse documento deve abordar eventuais problemas que podem ocorrer durante e depois da transação, como a inadimplência, as eventuais infrações e qualquer descumprimento do que foi acordado. Ou seja, é função do contrato de compra e venda elencar as possíveis soluções para os problemas, como o ressarcimento em caso da entrega de produtos defeituosos e/ou da prestação de serviços fora do padrão de qualidade esperado.

Muito além de simplesmente descrever os possíveis riscos jurídicos, o contrato deve ser uma ferramenta para diminuí-los. Para isso, devem ser incluídas cláusulas de multas e/ou outras penalidades em caso de descumprimento total ou parcial.

Esse passo também é determinante para proteger o vendedor. Assim, atrasos no pagamento, por exemplo, podem implicar taxas extras, interrupção completa do serviço ou solicitação da devolução do produto cedido.

Incorporação de anexos nos contratos de compra e venda

Os contratos de compra e venda são, em si, documentos poderosos. No entanto, a sua solidez deve ser ancorada em outros documentos. Isso inclui tanto papéis relativamente simples, como a cópia do CPF ou do comprovante de endereço, até garantias mais complexas.

Na venda de imóveis, por exemplo, é preciso comprovar que o bem que está em negociação não tem nenhum tipo de restrição ou pendência jurídica, como a falta de um documento, ou débitos de tributos. Por outro lado, quando o assunto envolve serviços, existem algumas diferenças.

Para deixar mais claro, vamos usar os seguros automotivos como exemplo. Nesse caso, é preciso que o segurado garanta que o seu veículo está em condições ideais de manutenção ou que os condutores realmente não tenham problemas em suas carteiras de habilitação.

Assim, usar outros documentos como anexos do seu contrato aumenta a confiabilidade e garante uma peça juridicamente segura. No entanto, é preciso garantir que aqueles documentos anexados sejam compatíveis com a finalidade contratual.

Seleção do Foro

Pouca gente presta atenção no foro específico para a solução de demandas jurídicas, porém é preciso destacar que esse quesito tem uma grande importância. Afinal, ele evita problemas futuros, caso seja preciso acionar a Justiça para resolver alguma questão relacionada ao contrato.

O estabelecimento do foro pelas partes é bastante útil, sobretudo quando elas têm domicílio em locais diferentes. A função desse item no contrato é determinar qual será o foro responsável por solucionar demandas jurídicas oriundas da relação obrigacional — ou seja, onde uma ação deverá ser proposta.

O recomendado é que o foro eleito seja o da cidade do comprador ou do vendedor. Esse é um cuidado que atende, inclusive, às questões de logística — assim, fica mais fácil acionar a justiça, caso necessário.

Assinatura de testemunhas

Em documentos particulares, como é o caso de alguns contratos de compra e venda, para que tenham força executiva, é necessário contar com a assinatura de duas testemunhas. Embora o atual Código Civil não exija a assinatura de testemunhas para a validade e a existência do contrato, é preciso que elas estejam presentes, caso as partes envolvidas na relação contratual queiram executar alguma cláusula por meio do Poder Judiciário.

Assim, em caso de descumprimento de alguma cláusula do contrato, a parte lesada só conseguirá executá-la por via judicial se o contrato for assinado por duas testemunhas, pois essas assinaturas dão o caráter de título executivo extrajudicial.

Vale mencionar, contudo, que alguns contratos dispensam essa exigência, como é o caso do acordo de locação, uma vez que o próprio Código Civil confere a eficácia executiva a ele.

Uso de ferramentas digitais

Mesmo depois da correta elaboração dos contratos de compra e venda, ainda é preciso passar por uma série de etapas burocráticas para torná-los juridicamente válidos. Nesse contexto, estão incluídas a autenticação em cartórios, a emissão de cópias para as partes e a assinatura dos responsáveis. Esse processo, realizado de forma manual, costuma ser extremamente custoso, lento e passível de muitos erros.

Contudo, é possível tornar todos esses expedientes muito mais simples, ágeis e econômicos: basta aproveitar o potencial das ferramentas digitais certas! Um bom exemplo é a assinatura eletrônica.

Quais são as responsabilidades do comprador e do vendedor após o contrato firmado?

Após a assinatura do contrato de compra e venda, tanto o comprador quanto o vendedor assumem uma série de responsabilidades, que garantirão o cumprimento do acordo e a transferência legal da propriedade do bem.

Entre as principais responsabilidades e direitos do comprador, estão a obrigação de pagar o preço acordado no prazo e na forma estabelecidos, de custear as despesas e os custos relacionados à transferência e o direito de receber o bem nas condições acordadas no contrato, verificando se está livre de vícios e/ou defeitos ocultos.

No caso do vendedor, ele tem a obrigação de entregar o bem ao comprador na data e no local acordados, em perfeitas condições de uso e de funcionamento, conforme descrito no contrato. Além disso, deve garantir que o comprador não será privado do bem por terceiros (evicção) e que o bem está livre de defeitos ocultos que possam diminuir o seu valor e/ou a sua utilidade (vícios redibitórios).

Ainda, o vendedor deve fornecer toda a documentação necessária para a transferência da propriedade do bem, como certidões negativas, comprovantes de pagamento de impostos e taxas etc.

Como anular ou cancelar um contrato de compra e venda?

A anulação ou o cancelamento de um contrato de compra e venda pode ocorrer em diversas situações. Primeiro, se houver um acordo mútuo entre as partes, basta formalizar o distrato por escrito.

Somado a isso, se uma das partes descumprir alguma cláusula do contrato, a outra parte pode requerer a rescisão judicial ou extrajudicial do contrato.

Em alguns casos, a lei prevê o direito de arrependimento, permitindo que o comprador desista da compra em um prazo determinado, sem necessidade de justificativa.

A existência de vícios ocultos e a já mencionada evicção, hipótese na qual o comprador é privado do bem por decisão judicial em favor de terceiros, também pode provocar a anulação do contrato e uma indenização por perdas e danos.

Qual é a garantia de um contrato de compra e venda?

Além de saber como fazer um contrato de compra e venda, é importante entender como oferecer uma garantia para esse documento. Tudo vai depender do acordo realizado entre as partes envolvidas, que pode ter como garantia a:

• fiança — uma terceira pessoa idônea se responsabiliza pelas obrigações, caso o comprador se isente ou descumpra os pagamentos;

• reserva de domínio — o comprador tem a possibilidade de usar o bem, embora a propriedade seja de posse do vendedor até a finalização do pagamento;

• alienação fiduciária — o vendedor mantém a titularidade do bem, e o comprador fica com a posse, até que seja finalizado o pagamento, e a titularidade seja transferida.

Qual é a diferença entre promessa de compra e venda e contrato de compra e venda?

A principal diferença entre a promessa de compra e venda e o contrato de compra e venda é que a primeira é um contrato preliminar, que manifesta a intenção das partes de realizar a compra e venda de um imóvel em uma data futura. Na promessa, "nasce" a obrigação do promitente vendedor de reservar o imóvel para o promitente comprador e, para este, a obrigação de pagar um sinal (arras).

A promessa de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, mas garante ao comprador a preferência na compra, caso o vendedor decida vendê-lo dentro do prazo estabelecido.

O contrato de compra e venda precisa ser registrado em cartório?

Nos contratos de compra e venda de imóveis, as partes devem providenciar a escritura pública de compra e venda, documento este que será registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O registro é fundamental para garantir a transferência da propriedade e a inscrição dos dados do novo proprietário na matrícula do imóvel.

Em outros tipos de contrato, não existe a obrigatoriedade de registro em cartório, porém, é válido buscar o suporte e a orientação de um advogado, já que esse profissional avaliará as demandas específicas de cada negociação.

É possível fazer um contrato de compra e venda digital?

É possível firmar contratos de compra e venda digitais, reservadas as particularidades de cada operação. Atualmente, a legislação brasileira permite a utilização de contratos eletrônicos e assinaturas digitais em diversas transações, inclusive na compra e venda de bens.

Como usar ferramentas de gestão de contratos para facilitar o processo?

A Docusign é a maior referência em tecnologias de contratos, gerando automatização e praticidade na gestão de documentos. Além de oferecer soluções para a assinatura de contratos online, a empresa permite que negócios das mais variadas áreas de atuação tenham recursos para agilizar as suas rotinas contratuais. 

Com essa solução, os documentos são assinados por meio de qualquer dispositivo com acesso à Internet. Dessa forma, são enviados pela rede para as partes interessadas, que podem assiná-lo diretamente nos dispositivos móveis.

Quando todas as partes concluírem as assinaturas eletrônicas, o documento finalizado fica disponível. Em outras palavras, toda burocracia e lentidão dos expedientes manuais de validação de contratos e documentos é substituída por uma solução muito mais moderna e alinhada às demandas atuais das empresas.

Um exemplo disso é a Docusign Gen, uma solução que atende a todos os tipos de companhia. A proposta é otimizar a geração de contratos automaticamente a partir do Salesforce — uma plataforma líder de CRM no mercado. 

Já a Docusign CLM é uma plataforma para companhias que precisam de uma solução para a gestão do ciclo de vida dos contratos. Além disso, colabora para a estruturação de novos documentos, com uma extensa biblioteca de modelos de contrato. 

Uma opção ainda mais recente é a Geração de Documentos para eSignature, que funciona de maneira fácil e rápida: basta fazer o upload do modelo que deseja, e qualquer pessoa em sua organização poderá usá-lo como um ponto de partida para gerar novos contratos.

As plataformas de assinatura eletrônica são ótimas ferramentas de gestão de documentos na medida em que arquivam e organizam, de forma automática, os contratos da empresa, permitindo a sua fácil localização, bem como a análise e a remessa. Entre os seus benefícios, destacamos:

• segurança da informação;

• agilidade de processos;

• redução de custos;

• sustentabilidade;

• mobilidade;

• validade legal;

• eficiência na integração com outros sistemas.

É importante salientar que a plataforma de assinatura digital da Docusign está integrada nativamente com diversos sistemas de CRM — como Salesforce, Microsoft Dynamics ou SAP C/4HANA, entre outros —, além de contar com uma API Open Source que permite a integração com qualquer outro sistema.

Como visto, os contratos de compra e venda exigem uma série de detalhes para que tenham a sua força reconhecida e garantam a total segurança das partes envolvidas na relação. Por isso, é importante prestar atenção nos pontos citados e se apoiar no uso da tecnologia, como a assinatura eletrônica, para aproveitar um grande potencial de otimização de processos na gestão contratual.

Quer aprender, na prática, como a tecnologia pode ajudar na manutenção de contratos? Então, aproveite e faça um teste grátis durante 30 dias da plataforma de assinatura eletrônica da Docusign!