Adjudicação: tudo o que você precisa saber

A adjudicação é uma forma de expropriação (destituição) de bens em que a posse e propriedade são transferidas para umA adjudicação é uma forma de expropriação (destituição) de bens em que a posse e propriedade são transferidas para um credor ou parte legitimada. Este ato pode ser judicial ou extrajudicial, sendo motivado pela existência de dívidas e de outros atos jurídicos envolvendo a negociação de imóveis. Soluções como a assinatura digital e o CLM (gestão do ciclo de vida dos contratos) são chaves para ajudar na automatização de processos e armazenamento seguro dos acordos. 

Neste artigo, você terá acesso a um panorama completo sobre adjudicação, conhecendo os conceitos, os procedimentos, as situações nas quais esse instituto jurídico pode ser aplicado, e outros aspectos relevantes sobre o assunto. Continue a leitura e confira!

O que é adjudicação?

A adjudicação pode ser definida como um ato de expropriação executiva por meio do qual um bem é transferido para um credor e/ou outras partes legitimadas para recebê-lo. O ato pode ser judicial ou extrajudicial, e tem como objetivo conceder a posse e a propriedade sobre determinado bem.

Quando se fala em adjudicação é necessário fazer uma contextualização legal, à medida que esse termo é usado no direito imobiliário, no direito administrativo e no direito sucessório com diferentes objetivos. Entenda!

• Adjudicação no direito imobiliário — refere-se à transmissão da propriedade de um bem imóvel em ações de execução, em atos ou negócios jurídicos que impliquem em promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão.

• Adjudicação no direito administrativo — no âmbito administrativo, a adjudicação ocorre em situações que envolvem processos licitatórios e a concessão de direitos e obrigações aos vendedores de uma licitação.

• Adjudicação no direito sucessório — no direito de família e sucessões, a adjudicação pode ocorrer em diversas situações, sempre envolvendo patrimônio oriundo de herança. Um exemplo comum é quando os herdeiros renunciam o direito aos bens, que são adjudicados (transferidos) à meeira, por meio de um documento chamado "carta de adjudicação".

Neste artigo, trataremos exclusivamente da adjudicação no âmbito do direito imobiliário, contemplando as hipóteses de adjudicação em ações de execução e adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

As regras gerais aplicáveis à adjudicação em ações de execução estão previstas no Código de Processo Civil Brasileiro (CPC), no artigo 876 e seguintes.

Art. 876. É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer que lhe sejam adjudicados os bens penhorados.

Nos próximos tópicos, aprofundaremos a análise dos principais artigos do CPC que tratam do assunto. Antes, vamos conhecer a adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pela via extrajudicial é uma hipótese que foi incluída recentemente no ordenamento jurídico brasileiro.

O Provimento n. 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelece as regras para o processo da adjudicação por meio da via extrajudicial, nos termos do artigo 216-B da Lei 6015/1973 (Lei que dispõe sobre os registros públicos). A norma do CNJ determina, em seu artigo 440-B:

Art. 440-B. Podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como, as relativas cessões ou promessas de cessão, contato que não haja direito de arrependimento exercitável.

Desta forma, o procedimento se aplica às situações nas quais o vendedor se recusa a cumprir um contrato que já está quitado, ou quando é declarada ausência, localização desconhecida, incapacidade civil ou morte.

A adjudicação compulsória extrajudicial também se aplica nas situações em que ocorre a extinção de pessoas jurídicas, impossibilitando eventuais transferências de posse e propriedade.

Outro aspecto interessante envolvendo a regulação do CNJ é que o requerente tem a possibilidade de acumular, no mesmo pedido, solicitações referentes aos mesmos imóveis — para isso, será necessário cumprir os seguintes requisitos:

• os imóveis devem estar circunscritos no mesmo ofício de registro de imóveis;

• deve haver coincidência de legitimados, ativa e passivamente;

• a cumulação dos pedidos não pode resultar em prejuízo ou dificuldade no andamento do pedido.

Embora o procedimento seja extrajudicial, o provimento do CNJ estabelece que o requerente da regularização esteja assistido por um advogado ou defensor público, que deverá ser constituído por meio de procuração com fins específicos.

Adjudicação no novo CPC

A principal mudança trazida pelo novo CPC de 2015 no que diz respeito à adjudicação está relacionada à ordem preferencial da expropriação de bens.

Lembrando que a expropriação é definida como o ato de destituir uma pessoa de um bem que seja seu. Geralmente, o bem é expropriado quando há necessidade de cobrir uma dívida que essa pessoa tem com terceiro.

Uma das características do novo CPC é que ele foi pensado para resolver os conflitos de forma conciliatória e com o máximo de celeridade. Por isso, a expropriação por meio da adjudicação tornou-se preferencial em relação às demais. Observe o que diz o artigo 825.

Art. 825. A expropriação consiste em:

I – adjudicação;

II – alienação;

III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens.

Como funciona o processo de adjudicação?

O processo de adjudicação envolve uma série de etapas. A seguir, explicamos os principais critérios legais e procedimentos que orientam o tema na esfera judicial. Confira!

• Pessoa habilitada para pedir a adjudicação — via de regra, o credor do processo de execução é a pessoa que tem direito de realizar o pedido, conforme estabelece o artigo 876, § 5º do CPC.

• Outras pessoas que podem se habilitar — credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem, cônjuge, companheiros, descendentes ou ascendentes do executado, além das pessoas descritas no artigo 889, incisos II a VIII do CPC.

• Do valor do bem — o valor oferecido pelo bem não pode ser menor que sua avaliação, conforme descrito no artigo 876 do CPC. No entanto, nada impede que o credor adquira, por meio de adjudicação, um bem que tenha valor superior ao da dívida, desde que pague a diferença.

O artigo 876, § 1º do CPC, informa que, após a realização do pedido por parte do credor, deverá ser realizada a intimação do executado, que poderá ser feita:

• pelo Diário da Justiça, na pessoa do advogado constituído no processo;

• por meio de carta com aviso de recebimento (AR), nos casos em que o executado não tem procurador ou é representado pela Defensoria Pública; e/ou,

• por meio eletrônico, nos casos previstos no artigo 246, § 1º do CPC.

Após a intimação, será lavrado o auto de adjudicação em até cinco dias úteis, nos termos do artigo 877 do CPC.

O auto de adjudicação, ou carta de adjudicação, é o documento que será usado para efetivar a sentença adjudicatória, viabilizando o registro do bem em cartório. Nestes termos, o artigo 877, estabelece o seguinte.

Art. 877. Transcorrido o prazo de 5 (cinco) dias, contado da última intimação, e decididas eventuais questões, o juiz ordenará a lavratura do auto de adjudicação.

§ 1º Considera-se perfeita e acabada a adjudicação com a lavratura e a assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria, e, se estiver presente, pelo executado, expedindo-se:

I - a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel;

II - a ordem de entrega ao adjudicatário, quando se tratar de bem móvel.

§ 2º A carta de adjudicação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e aos seus registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão.

§ 3º No caso de penhora de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de adjudicação, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido.

§ 4º Na hipótese de falência ou de insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição previsto no § 3º será deferido à massa ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da avaliação do imóvel.

Isso significa que a carta de adjudicação é o documento que comprova que o bem agora é do credor. Com ela, o credor pode requerer a transferência da titularidade no cartório de registro de imóveis.

Qual a importância da adjudicação?

A adjudicação representa um mecanismo legal que visa à transferência compulsória de um bem, direito ou obrigação de uma pessoa para outra, com o objetivo de solucionar de forma célere eventuais controvérsias.

Esse instituto legal é comumente utilizado em situações nas quais há uma decisão judicial transitada em julgado que reconhece o direito de um indivíduo sobre um bem específico, como em casos de execução de dívidas ou de partilha de bens em processos de inventário.

Desse modo, ela se configura como um instrumento que amplia a segurança jurídica, contribuindo para a celeridade da prestação jurisdicional e para a efetivação dos direitos individuais.

Sua natureza executiva transforma uma decisão judicial em ato prático, com a transferência do bem do devedor para o credor. Essa característica a torna um instrumento eficaz para a resolução de conflitos, especialmente em casos em que a via executiva tradicional se mostra insuficiente ou demorada.

Além disso, a adjudicação contribui para a desjudicialização de conflitos, uma vez que permite a resolução de determinadas disputas de forma mais ágil e menos burocrática, garantindo a efetividade da tutela jurisdicional e incentivando a busca por soluções pacíficas para os conflitos.

Quais são os tipos de adjudicação?

Existem diferentes categorias de adjudicação. Neste tópico, trataremos especificamente das formas judicial e extrajudicial.

Adjudicação judicial

A adjudicação judicial é aquela que ocorre pela via legal, sob supervisão de um juiz, atrelada a um processo de execução e na qual há algum tipo de disputa ou falta de consenso entre as partes envolvidas.

Adjudicação extrajudicial

Na modalidade extrajudicial, todo o procedimento pode ser feito em cartório, sem a necessidade de intervenção de um juiz, por meio de acordo e/ou escritura pública.

Essa alternativa é recente e foi regularizada pela Lei 14.382/2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, autorizando a efetivação extrajudicial compulsória de imóvel a pedido dos promitentes compradores, sucessores, cessionários e/ou vendedores, que precisam ser representados por advogados.

O requerimento extrajudicial deve ser direcionado ao tabelião do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, acompanhado de documentos comprobatórios que corroborem o pedido.

Quem tem direito a requerer a adjudicação?

A adjudicação pode ser solicitada por diversos sujeitos, incluindo credores e adquirentes de imóveis que visam obter a posse ou a propriedade do bem. Na execução, o direito à adjudicação não se restringe ao credor originário, podendo ser exercido também por outros credores com penhora sobre o bem, além de cônjuges, companheiros e parentes próximos do executado.

A lei prevê ainda a possibilidade de adjudicação por terceiros, como: coproprietários de bens indivisíveis, titulares de direitos reais sobre o bem penhorado (usufruto, uso, habitação etc.), proprietários de terreno submetido a direito de superfície, credores com garantias reais anteriores à penhora, promitentes compradores e vendedores, bem como a União, Estados e Municípios em casos de bens tombados.

Qual a diferença entre adjudicação e alienação?

A adjudicação é a forma direta e rápida de satisfazer um crédito. Por meio dela, um bem é adjudicado ao credor, que se torna o novo proprietário.

Nessa modalidade não há necessidade de leilão. O processo é mais rápido quando comparado com a alienação e o objetivo do procedimento é satisfazer o crédito de forma imediata, evitando o desgaste de um leilão e a incerteza de obter um valor próximo ao da avaliação.

A alienação, por sua vez, consiste na venda de um bem penhorado em leilão público. O valor arrecadado com a venda é utilizado para quitar o crédito do exequente.

Com isso, o credor não adquire diretamente o bem, mas o valor da sua venda. Este procedimento envolve a realização de um leilão que pode prolongar o processo. Ainda, o valor arrecadado pode ser inferior ao valor da avaliação, o que pode não satisfazer integralmente o crédito.

Quais são as condições para solicitar uma adjudicação?

Como vimos, a adjudicação é uma ferramenta legal que permite ao credor adquirir diretamente a posse e propriedade de um devedor como forma de satisfazer um crédito. Também pode ser usada para realizar a transferência de propriedade em alguns contratos envolvendo negociação de imóveis.

No entanto, para que esse mecanismo seja possível, há uma série de condições que precisam ser cumpridas. Esses requisitos variam de acordo com a natureza da dívida, o tipo de contrato, as partes e o bem envolvido.

A seguir, destacamos alguns requisitos gerais, no entanto, lembre-se que esses critérios podem variar de acordo com a situação. Por isso, o suporte de um advogado pode auxiliar na análise individualizada de cada caso:

• na adjudicação em execução é necessário ter um documento que comprove a existência da dívida, como uma sentença judicial;

• o bem a ser adjudicado deve ser avaliado por um profissional qualificado, pois o valor servirá como base para a adjudicação;

• o credor interessado na adjudicação deve oferecer um valor igual ou superior ao valor da avaliação.

Com essas informações em mente, o pedido de adjudicação pode ser protocolado em diferentes situações:

• havendo uma dívida reconhecida judicialmente, o credor pode solicitar a adjudicação de bens do devedor para garantir o pagamento.

• em casos de dívidas provenientes de contratos com cláusula penal, notas promissórias, entre outros, também é possível a adjudicação;

• se o bem está garantido por uma hipoteca, o credor hipotecário pode solicitar a adjudicação do imóvel para garantir o pagamento da dívida.

Vale lembrar que, além desses requisitos gerais, podem existir requisitos específicos dependendo da natureza do bem e da legislação aplicável. Por exemplo, em casos de bens imóveis, pode ser necessário o registro da penhora no cartório de imóveis.

Quais são as vantagens da adjudicação?

A adjudicação traz uma série de vantagens, principalmente sob a perspectiva do credor e dos órgãos de processamento envolvidos:

• é um processo mais célere em comparação à alienação (leilão), pois dispensa a realização de diversas formalidades;

• permite que o credor satisfaça seu crédito de forma mais rápida, garantindo a liquidez da dívida;

• o valor da adjudicação é previamente definido pela avaliação do bem, eliminando a incerteza de um leilão, em que o valor final pode ser inferior ao esperado;

• o bem é transferido diretamente para o credor, sem a necessidade de intermediários ou procedimentos burocráticos adicionais;

• torna o processo executivo mais simples e direto;

• garante segurança jurídica para as partes envolvidas.

• exige menos formalidades em comparação à alienação, o que reduz custos e tempo para o credor;

• é flexível, possibilitando, em alguns casos, um acordo entre as partes, em que o devedor pode oferecer bens específicos para a adjudicação.

Quando a adjudicação é a melhor solução?

A adjudicação pode ser uma solução interessante quando o credor tem interesse em determinado bem para a satisfação do crédito. Ainda, mostra-se um mecanismo eficaz quando comparado com a alienação, já que permite ao credor obter o pagamento da dívida com mais rapidez, segurança e previsibilidade.

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A adjudicação é um tema que pode estar presente na rotina das empresas, especialmente do departamento jurídico, que lida diariamente com ações judiciais e uma série de contratos envolvendo clientes, fornecedores e parceiros.

O investimento em tecnologia jurídica pode ser um caminho interessante para organizações de diferentes portes, que lidam com os desafios que envolvem a gestão de documentos e contratos, inclusive, com contratos de promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão — que podem envolver demandas de adjudicação.

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Como você viu, a adjudicação é um instrumento jurídico que ajuda a garantir a efetividade da execução de dívidas. A possibilidade de adquirir a posse e propriedade do bem é uma forma célere e segura de satisfazer o crédito, resguardando os interesses do credor e restabelecendo o equilíbrio nas relações jurídicas.

Entretanto, independentemente do contexto em que a adjudicação será feita, é importante ressaltar que o processo deve ser conduzido com cautela, preferencialmente com o suporte de um advogado e observando os princípios da legalidade e da razoabilidade, a fim de evitar prejuízos a qualquer uma das partes envolvidas.

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