Rédiger un mandat de gestion locative

La législation impose de nombreuses règles locatives, pas toujours simples à maîtriser. Pourtant, une simple omission ou erreur dans le mandat de gestion locative peut avoir de lourdes conséquences. Heureusement, nous sommes là pour vous guider. Propriétaire désireux de louer votre bien immobilier en toute sérénité ? Cet article vous dévoile les clauses obligatoires à inclure dans votre mandat, ainsi que des exemples pour mieux appréhender ces obligations légales. Définition, modèle… Tout ce que vous devez savoir sur le mandat de gestion locative !

Qu’est-ce qu'un mandat de gestion locative et à quoi sert-il ?

Les ambitions d’un propriétaire immobilier sont assez simples : mettre son bien en location. Cependant, la gestion d'un bien locatif s’avère une tâche exigeante et chronophage. Il peut alors être judicieux pour le propriétaire de déléguer cette gestion à un agent immobilier ou un gestionnaire de biens. Ce dernier prend alors en charge toute une série de tâches liées à la mise en location du bien immobilier : recherche de locataires, rédaction et signature du contrat de location, perception des loyers, gestion des travaux éventuels et règlement des problèmes qui pourraient survenir. Le propriétaire gagne ainsi en tranquillité d'esprit, tout en conservant un contrôle sur les décisions majeures.

Ce contrat prend le nom de mandat de gestion locative. Il lie les deux acteurs immobiliers, à savoir le propriétaire immobilier (ou mandant) et le professionnel de l’immobilier (ou mandataire). Il offre un cadre sécurisé, précisant les obligations et les droits de chacun. À savoir que le régime applicable au mandat de gestion locative est déterminé par les dispositions de la loi Hoguet de 1970 et son décret d'application de 1972.                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Pourquoi recourir au mandat de gestion locative ?

Le recours à un mandat de gestion locative offre une multitude d'avantages pour les propriétaires immobiliers. L'un des principaux est la délégation de la recherche de locataires. Cela peut sembler simple en théorie, mais en réalité, il s'agit d'une tâche qui nécessite du temps, de l'expertise et de la patience. Le professionnel de l'immobilier, fort de son expérience, sait où et comment trouver des locataires potentiels. De plus, il est en mesure d'évaluer leur solvabilité pour minimiser le risque de loyer impayé. C'est une précaution cruciale pour protéger votre investissement.

Un autre avantage notable est la gestion administrative et financière de la location. L'agent immobilier s'occupe de la perception des loyers, des charges, des dépôts de garantie et de la régularisation des charges. En outre, il se charge de la gestion des travaux, des assurances, de la révision annuelle du loyer, et peut même vous représenter lors des assemblées générales de copropriété.

Enfin, le mandat de gestion locative vous assure une tranquillité d'esprit. En effet, si vous avez souscrit une assurance auprès de votre mandataire immobilier, ce dernier aura à sa charge les loyers impayés, mais aussi les frais de remise en état en cas de détérioration des locaux par le locataire. 

En somme, le recours à un mandat de gestion locative est une solution intéressante pour optimiser votre investissement immobilier en vous libérant des contraintes. Le tout en gardant un œil sur la gestion de votre bien grâce au rapport mensuel de gérance. Ce document, émis par le professionnel de l'immobilier, détaille l'état de votre bien, les revenus générés, les dépenses engagées, ainsi que les éventuels problèmes rencontrés et les solutions proposées.

Les principaux types de mandat de gestion locative

Il existe aujourd’hui trois principaux types de mandats. Notez que le choix dépend alors largement de vos besoins et de votre disponibilité en tant que propriétaire. Car si chaque type de mandat a ses avantages et ses particularités, c’est à vous de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.

Mandat simple

Le mandat simple permet au propriétaire de confier la gestion de son bien à un professionnel de l'immobilier tout en conservant la liberté de : 

• trouver lui-même un locataire

• faire appel à d'autres professionnels

Le mandat simple offre ainsi une grande flexibilité. Toutefois, il peut engendrer une concurrence contre-productive entre les différents agents immobiliers.

Mandat exclusif

Contrairement au mandat simple, le mandat exclusif confère au professionnel de l'immobilier l'exclusivité de la gestion du bien. En d'autres termes, seul ce professionnel est habilité à rechercher des locataires, à signer des contrats de location, et à gérer le bien au quotidien. Ce type de mandat permet une meilleure coordination et une gestion plus harmonieuse, mais limite également les options du propriétaire.

Mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif se situe entre ces deux extrêmes. Dans ce cas, le propriétaire confie l'exclusivité de la gestion de son bien à un professionnel de l'immobilier, mais se réserve le droit de trouver lui-même un locataire. Cette option intermédiaire peut être intéressante pour les propriétaires qui souhaitent être impliqués dans la recherche de locataires tout en déléguant la gestion quotidienne à un professionnel.

Quelles clauses inclure lors de la rédaction d’un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative doit être établi par écrit en autant d'exemplaires originaux que de parties. Chaque exemplaire doit alors mentionner le nombre d'originaux établis. Voici maintenant une liste des clauses obligatoires !

Informations sur les parties et le bien

• Registre des mandats du conseiller en gestion de patrimoine immobilier : Cette clause doit stipuler que le mandat sera inscrit au registre des mandats du conseiller en gestion de patrimoine immobilier, conformément à la réglementation en vigueur.

• Désignation des parties : Il s'agit des informations complètes sur le propriétaire (nom et adresse) et sur le professionnel de l’immobilier. Pour ce dernier, cela comprend son nom et certaines informations relatives à sa carte professionnelle obtenue à la Chambre du Commerce et de l’Industrie (numéro, raison sociale et le lieu de délivrance). Ladite carte professionnelle doit bien préciser la qualité de “gestion immobilière”, confirmant ainsi les capacités du gestionnaire.

• Nature et caractéristiques du bien : Il s’agit du détail du bien immobilier, soit sa nature (appartement ou maison), son adresse postale, ainsi que le régime juridique de l’immeuble (monopropriété ou copropriété) et sa période de construction. Doivent également être indiqués la surface habitable du bien ainsi que son nombre de pièces et ses équipements disponibles.

• Destination du bien immobilier : Ici, vous devez préciser si le logement est destiné à un usage résidentiel, commercial, professionnel ou mixte.

• Durée du mandat : Le propriétaire ne peut établir un mandat de gestion locative à durée indéterminée sous peine de nullité. Ce dernier est généralement conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Sachez toutefois que la loi Hoguet impose une durée maximale de 30 ans pour les mandats de gestion locative.

Missions du mandataire

• Missions de gestion courante : Cette section doit décrire en détail les différentes tâches à la charge du professionnel de l'immobilier. Cela peut être l'encaissement des loyers, la régularisation des charges locatives, la rétrocession des loyers au propriétaire, la révision annuelle des loyers, le règlement des taxes et impôts, ainsi que la déclaration au fisc. Elle doit également préciser les conditions dans lesquelles le mandataire sera autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs.

• Missions exceptionnelles : Certaines tâches ne sont pas courantes, mais peuvent survenir à tout moment. Elles doivent également être prévues dans le mandat. Cela peut inclure la gestion des litiges avec les locataires, la recherche de locataires en cas de départ, etc.

Informations financières

• Frais de gestion locative : Enfin, le mandat doit préciser les frais dus par le propriétaire au professionnel de l'immobilier pour la gestion de son bien. Ils correspondent pour la plupart à 8 ou 15 % du montant annuel des loyers hors taxes.

• Modalités de la reddition de compte : Dans le cadre de l’obligation de reddition des comptes qu’impose l’article 1993 du code civil, le mandataire doit justifier de l’utilisation des fonds reçus ou prélevés.

Modèle de mandat de gestion locative

N° d’inscription au registre des mandats : (XXX)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS

Le Mandant : (Nom et Prénom ou Raison Sociale, adresse, etc.)

Le Mandataire : (Nom et Prénom ou Raison Sociale, numéro de carte professionnelle obtenue à la Chambre du Commerce et de l’Industrie, adresse postale, etc.)

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Objet du Mandat

Aux termes du présent mandat, établi conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et au décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le Mandant donne pouvoir au Mandataire, qui l'accepte, pour effectuer en son nom et pour son compte toutes opérations se rapportant à la gestion du bien immobilier désigné ci-après.

Article 2 : Description du Bien Immobilier

(Description précise du bien : type de bien, adresse, nombre de pièces, superficie, équipements, usage, etc.)

Article 3 : Missions du Mandataire

Conformément au présent mandat, le Mandant donne tous pouvoirs au Mandataire pour accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration suivants : (recherche de locataires, rédaction des baux et avenants, établissement de l’état des lieux, encaissement des loyers, régularisation des charges, gestion des éventuels litiges, etc.)

Article 4 : Reddition des comptes

Conformément aux dispositions de l’article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le Mandataire délivrera un compte rendu de sa gestion tous les (mois / trimestres / semestres / ans).

Les comptes seront soldés par virement bancaire en fin de chaque période, déduction faite des frais, honoraires et avances occasionnés pour l’exécution du présent mandat.

Article 5 : Rémunération du Mandataire

Honoraires de gestion courante

En contrepartie des services fournis, le Mandataire percevra une rémunération, appelée honoraires de gestion courante. Les honoraires seront calculés sur la base de (%) HT, soit (%) TTC du montant des loyers encaissés. Ils seront prélevés sur les sommes encaissées par le Mandataire pour le compte du Mandant.

Honoraires de location

En cas de nouvelle location, le Mandataire percevra des honoraires de location et de rédaction qui s’élèveront à (%) HT, soit (%) TTC du loyer net annuel charges comprises. Les honoraires de rédaction seront répartis par moitié entre le locataire et le propriétaire conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Honoraires applicables aux autres prestations

Pour la représentation du Mandant en assemblée générale de copropriété, le Mandataire percevra (X) euros TTC par heure.

Pour l’aide à l’établissement des déclarations fiscales, à l’établissement de dossiers ANAH, à la mise en œuvre des procédures, etc., le Mandataire percevra (X) euros TTC par heure.

Article 6 : Durée du Mandat

Ce mandat est conclu pour une durée de (durée en mois ou années) à compter de la date de signature du présent contrat, renouvelable par tacite reconduction. La durée de reconduction est limitée à (X) ans, période au terme de laquelle le présent contrat prendra automatiquement fin.

Article 7 : Résiliation

Chacune des parties peut résilier le présent mandat en respectant un préavis de (X) mois et en avisant l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Il est précisé que, par dérogation aux dispositions de l’article 2003 du code civil, le décès du Mandant n’emportera pas la résiliation de plein droit du mandat qui se poursuivra avec les héritiers ou ayants-droit du Mandant, fussent-ils mineurs ou incapables.

Article 8 : Substitution et Cession

En cas de décès ou d’incapacité du Mandataire, le Mandant autorise le Mandataire ou ses ayants-droit à se substituer, pour l’exécution du présent mandat, toute personne physique ou morale de son choix sous réserve que le substitué remplisse les conditions issues de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

En cas de substitution, le Mandataire s’engage à aviser le Mandant par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai maximum de (X) mois à compter de la substitution. Le Mandant bénéficiera alors d’une possibilité de résiliation du présent mandat dans un délai de (X jours/mois) suite à la réception de la lettre recommandée. Le cas échéant, la décision de résiliation sera adressée au Mandataire Substitué par lettre recommandée avec accusé de réception et sera effective dans un délai de (X) mois suite à la réception de ladite lettre.

Fait à (lieu), le (date), en (X) exemplaires originaux

Signature du Mandant / Signature du Mandataire

Ce modèle de mandat de gestion locative est une base générale. Il est conseillé de consulter un professionnel pour s'assurer de la conformité du document avec la législation en vigueur et pour l'adapter à la situation spécifique de chaque propriétaire et de chaque bien immobilier.

Comment modifier, renouveler ou résilier un mandat de gestion locative ?

La gestion d'un bien immobilier par un professionnel n'est pas une décision figée dans le temps. En effet, la loi prévoit des mécanismes qui permettent de modifier, renouveler ou résilier un mandat de gestion locative. Voici ce que vous devez savoir à ce sujet !

Modifier un mandat de gestion locative

Toute modification du mandat doit être approuvée par les deux parties, à savoir le mandant et le mandataire. Cela peut concerner, par exemple, l'ajout ou la suppression de missions, ou encore la modification des honoraires. Pour que la modification soit valide, elle doit être inscrite dans un avenant au mandat initial signé par les deux parties.

Renouveler un mandat de gestion locative

Dans la plupart des cas, les mandats de gestion locative sont conclus pour une durée déterminée avec une clause de tacite reconduction. Cela signifie que le mandat est automatiquement renouvelé à l'expiration de la période initiale, sauf si l'une ou l'autre des parties s'y oppose.

Résilier un mandat de gestion locative

Un mandat de gestion locative dispose d’un délai de rétractation de 14 jours à partir de la signature du mandat. Après ce délai, le mandat peut être résilié à chaque date d’anniversaire, en respectant un préavis de 3 mois, conformément à la Loi Chatel N°2005-67. Les modalités de résiliation doivent alors être stipulées dans le mandat lui-même. En général, une lettre recommandée avec accusé de réception suffit pour formaliser la résiliation.

Notez que, selon la loi Hoguet, les honoraires du mandataire ne sont dus que pour les prestations effectivement rendues. Ainsi, en cas de résiliation, les honoraires seront calculés au prorata des prestations effectuées.

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